Quelle société pour investissement immobilier ?

Dès que vous voulez faire un investissement locatif pour plusieurs et/ou faire des assemblées patrimoniales complexes, vous devrez nécessairement vous poser la question de l’entreprise la mieux adaptée à votre projet immobilier. Vous auriez pu envisager un investissement locatif dans l’indivision, mais ce mode de gouvernance est particulièrement rigide et inapproprié pour la durabilité de vos actifs immobiliers.

Ainsi, quelle entreprise devrait être orientée pour faire un investissement locatif ? Devrions-nous opter pour une société IS (impôt sur les sociétés) ou une société civile dans l’IR (impôt sur le revenu) ?

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Pour répondre à ces questions, nous nous adressons à des entreprises qui peuvent remplir un rôle patrimonial intéressant : SCI, SCP, SAS, SARL familial et sociétés monopersonnelles… Mais surtout, pourquoi faire un investissement locatif à travers une entreprise ?

Pourquoi faire un investissement locatif avec une entreprise ?

Dans sa définition classique, une société est un contrat par lequel plusieurs personnes (sauf pour une seule personne entreprises) mettent en commun les ressources (capital constitué de contributions) afin de réaliser des bénéfices et de les partager.

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En d’autres termes, une société créée à des fins d’investissement locatif vise à générer des bénéfices fonciers (même BIC pour les locations meublées) et une plus grande valeur afin de les répartir entre les différents partenaires. La structure de l’entreprise permet d’organiser la distribution des revenus et la gestion des actifs immobiliers selon les règles légales. Les statuts permettent d’éviter le régime d’indivision inadéquat pour la prise de décisions collectives, notamment dans le domaine de l’investissement locatif.

En outre, la société d’investissement locatif peut offrir des opportunités de richesse en facilitant les opérations de démembrement de biens, dons d’actions entre actions vivantes, emprunt bancaire dans certaines circonstances…

La société d’investissement locatif : une alternative viable à l’indivis ?

Undivise est le régime par défaut pour achats de biens multiples. Ce régime découle habituellement d’une succession ou d’une volonté d’acheter en copropriété sans l’intermédiaire d’une société.

L’un des principaux problèmes de l’indivision est son instabilité. En effet, chaque actionnaire peut provoquer la division (vente) de l’immeuble à tout moment (à moins qu’une convention stipulant autrement n’ait été signée entre les actionnaires ou l’un des actionnaires acquiert les actions). Toutefois, dans la plupart des cas, les investissements locatifs comportent une période d’amortissement où les paiements mensuels des prêts sont attribués au revenu locatif permettant le remboursement progressif du capital emprunté.

Ainsi, plus la propriété du bien est longue, plus la proportion d’intérêts à accumuler est faible et donc l’amortissement du capital emprunté important.

De même, plus la détention est longue, plus la propriété détenue aura le temps d’apprécier grâce à l’essor du marché immobilier.

Dans ces circonstances, la société est idéal pour promouvoir la détention à long terme de biens immobiliers à des fins d’investissement locatif puisque la vente d’actions ou d’actions n’entraîne pas la revente de la propriété : il appartient au partenaire de trouver un acheteur potentiel pour liquider ses actions. Le rapport immobilier est donc fermement attaché à la société, seul un vote des associés peut provoquer la vente de l’immobilier.

La société d’investissement immobilier comme un outil patrimonial

Les sociétés d’investissement locatif offrent de nombreuses possibilités de patrimoine :

• faciliter la succession en évitant le régime de l’indivision puisque les actions ou actions seront réparties entre les différents héritiers
• assurer une transmission anticipée par le don avec réserve d’usufruit lorsque le partenaire conserve l’usufruit (revenus et droits de vote) des actions et donne la propriété nue afin d’échapper à l’impôt sur les successions
• réduire la base de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) en transférant l’usufruit à son héritiers plutôt que de leur verser une pension (seul l’usufruit de l’immobilier s’inscrit dans la base de l’IFI)
• maximiser l’effet de levier immobilier grâce à la responsabilité illimitée des partenaires (seulement pour les sociétés civiles) améliorant ainsi les garanties offertes aux banques…

En bref, les entreprises dans leur ensemble offrent de nombreux avantages pour faire un investissement locatif. Par conséquent, quelle société devrait être dirigée spécifiquement pour votre investissement immobilier ?

SCI pour faire un investissement locatif

La SCI (Real Estate Civil Society) est certainement la société bien nommée pour faire un investissement locatif. Il s’agit simplement d’une société civile dont le but social est la détention et la gestion de biens immobiliers.

Le SCI offre plusieurs caractéristiques notables et distinctives en termes d’investissement locatif :

• l’absence de responsabilité limitée des associés, c’est-à-dire que chaque associé est indéfiniment responsable des dettes de l’IBS. Cette fonction est à double tranchant. Sur le d’une part, les partenaires peuvent perdre plus que leur investissement initial (imaginons une affaissement du marché immobilier conduisant à une valeur inférieure) mais d’autre part, la banque sera moins enfantine à l’idée de faire un prêt immobilier à la SCI car en cas de défaut de paiement, elle sera en mesure de tourner contre les partenaires pour l’ensemble de la dette
• le régime de transparence fiscale

Le régime de transparence fiscale de l’ICS

Le SCI est transparent en matière fiscale par défaut, c’est-à-dire qu’il ne paie pas l’impôt sur les sociétés. Ce sont les associés, selon leurs régimes fiscaux respectifs (impôt sur le revenu des personnes physiques), qui paieront l’impôt en fonction de leurs parts respectives.

En d’autres termes, tous les avantages fiscaux accordés aux particuliers pour des placements locatifs peuvent être conservés même si la propriété appartient à l’ICS.

Ainsi, les éventuels déficits fonciers peuvent être attribués à d’autres sources de revenus du partenaire. En ce qui concerne les gains immobiliers, les partenaires seront bénéficier de la provision pour la durée de détention de l’actif immobilier.

À l’exception des investisseurs à revenu très élevé ou des investisseurs qui souhaitent réinvestir leurs bénéfices afin d’accroître leur richesse, la transparence fiscale est souvent le régime privilégié pour les placements locatifs.

Remarque : Depuis 2019, les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent aux revenus de biens. Il est donc préférable d’éviter de générer des revenus immobiliers trop importants en utilisant l’option d’amortissement de la propriété dans SCI et en favorisant l’investissement locatif avec des rénovations. L’objectif est d’expulser les sources de revenu à la valeur la plus élevée du bien.

Le SCI, pour quel genre d’investisseur ?

Le SCI est également destiné aux investisseurs expérimentés uniquement aux particuliers. Quoi qu’il en soit, il y aura plusieurs partenaires ou au moins un partenaire minoritaire pour former un IBS.

Le SCI est idéal pour les investissements locatifs principalement axés sur les gains locatifs et immobiliers en raison du régime de transparence fiscale. Pour ce pour la même raison, la SCI est une entreprise idéale pour les investissements dans Pinel, Malraux et d’autres régimes fiscaux spéciaux bénéficiant uniquement aux personnes physiques.

Note : La SCI n’est pas une société appropriée pour l’investissement locatif dans meublé puisque l’administration fiscale n’autorise pas le régime de transparence fiscale pour la location meublée dans IBS. Toutefois, seules les personnes physiques peuvent bénéficier du régime LMNP (location meublée non professionnelle).

Patrimoine société civile pour faire un investissement locatif

La société civile patrimoniale ou SCP est une société civile dont le but est de détenir des biens immobiliers et financiers. C’est donc un carrefour entre une société civile de portefeuille et une société civile immobilière.

En principe, le SCP présente les mêmes caractéristiques que le SCI :

• absence de responsabilité limitée des associés
• transparence fiscale

Patrimoine de la société civile, pour quel investisseur ?

En fait, la CPC se analyse souvent comme une détenant une partie des actifs professionnels d’une profession professionnelle, par exemple. L’investisseur crée un SCI par l’intermédiaire de sa société holding en particulier pour maximiser son effet de levier grâce à un mécanisme d’achat de levier (LBO). L’objectif de la CPC est donc avant tout patrimoniale afin d’anticiper et d’assurer le transfert de ses actifs dans des conditions fiscales avantageuses.

LLC pour faire un investissement locatif

LLC (Société à responsabilité limitée) est une société de personnes commerciales. Unique en son genre, c’est un mélange intelligent entre un partenariat et une société de capitaux comme SAS (nous y reviendrons).

Dans sa forme originale, la LLC a plusieurs caractéristiques notables :

• il est soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) avec la possibilité d’opter pour une période de 5 ans au régime de transparence fiscale
• les partenaires bénéficient du régime de responsabilité limitée
• les actions de SARL sont admissibles à la PEA EMP permettant une exemption totale des dividendes et des gains transférables après la vente d’une période de 5 ans

Avantages fiscaux de l’immobilier LLC

Certes, l’immobilier SARL à l’IS suppose une double imposition :

• au niveau de l’entreprise à un taux SI réduit de 15% (pour une part bénéficiaire inférieure à 38,120 euros) puis 28% pour la tranche supérieure
• au niveau du participant individuel lorsqu’il verse des dividendes (impôt forfaitaire de 30 % ou option pour les tranches d’imposition marginales après application d’un abattement de 40 %)

Cela étant dit, la SARL Immobilier offre d’autres avantages fiscaux pour les investissements locatifs afin de réduire considérablement la facture fiscale :

• l’immobilier est amortissable, ce qui réduira considérablement les bénéfices sans affecter les flux de trésorerie (idéal pour réduire l’impôt sur les sociétés et maintenir les bénéfices dans la fourchette de taux SI réduite)
• les associés peuvent différer le paiement de l’impôt sur le revenu en ajustant les paiements de dividendes ou en réinvestissant dans de nouveaux projets immobiliers (aussi amortissables)
• la base des gains immobiliers est calculée à partir de la VNC (valeur comptable nette) du bien immobilier au lieu du prix d’acquisition augmentant la base en fonction de l’amortissement effectué (période de détention)
• la possibilité de loger les actions de la société immobilière dans une PME PEA exonérée d’impôt sur le revenu après 5 ans de détention de tous les produits de titres, seuls les prélèvements sociaux d’un montant de 17,2% seront dus

Autrement dit, dans le respect de cet arrangement, les revenus locatifs et les gains immobiliers plus élevés générés par la LLC devraient, en fin de compte, être imposés très bas.

Note : Cependant, faites attention à la gestion majoritaire de la SARL qui entraîne le paiement des cotisations sociales TNS (travailleur indépendant) sur les dividendes versés.

La société immobilière, pour quels investisseurs ?

La SARL Immobilier s’adresse principalement aux investisseurs (au moins 3 pour éviter le régime de gestion majoritaire) souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux sans être éligibles à des régimes immobiliers spéciaux. Toutefois, elle suppose la détention d’une PME PEA dont le plafond n’a pas encore été atteint (75 000 euros). Sinon, il sera préférable d’opter pour un CSI puisque ses titres ne sont pas admis à la PME PEA et que son exploitation est moins complexe.

Qu’en est-il de l’immobilier EURL ?

L’immobilier EURL est la version individuelle de l’immobilier SARL. Contrairement à ce dernier, l’EURL immobilier peut être constitué par un seul associé. Cette distinction entraîne plusieurs conséquences fiscales :

• le partenaire unique peut opter pour la transparence fiscale sans limite de temps. Elle peut donc effectuer des locations meublées tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMP et LMNP (contrairement à un SCI)

ou

• optez pour l’IS (afin qu’il puisse utiliser l’édition mentionnée précédemment). Toutefois, il est nécessaire de faire la distinction entre le gestionnaire et le partenaire unique afin d’éviter le paiement des cotisations sociales TNS sur les dividendes

La famille SARL pour faire un investissement locatif

Familial LLC est une entreprise composée de partenaires de la même famille jusqu’au 4ème degré. Dans le cadre d’un investissement locatif, la SARL familiale est la seule société constituée par plusieurs qui permet aux partenaires de bénéficier du régime LMNP et LMP.

En effet, contrairement à la SARL immobilière, l’entreprise familiale peut opter indéfiniment pour un régime de transparence fiscale.

C’est donc une alternative très intéressante à la famille SCI pour générer des revenus locatifs avec peu de frictions fiscales à condition bien sûr de faire des affaires avec la famille !

La SAS pour faire un investissement locatif

Pour un investissement locatif, la SAS (société par actions simplifiée) se comporte plus ou moins comme l’immobilier SARL avec quelques différences :

• il n’y a pas de logique d’intendance minoritaire et majoritaire, de sorte qu’elle puisse sans difficulté être constituée par deux actionnaires sans tenir compte des la prépondérance des agents corporatifs dans le capital social
• les statuts de SAS sont libres (sauf certaines règles d’ordre public), il est alors possible d’assurer une gouvernance sur mesure en fonction du type d’investissement locatif envisagé

Pour le reste, le meilleur arrangement actuel de la SAS immobilière est la détention d’actions par l’intermédiaire d’une PME PEA.

Avec cette liste exhaustive d’entreprises pour faire un investissement locatif, vous devriez voir plus clair ! Cela dit, chaque entreprise est plus ou moins adaptée en fonction de l’investissement locatif envisagé.

La meilleure façon de faire le bon choix d’entreprise pour un investissement locatif est d’opter pour un investissement locatif clé en main. Grâce à nos projets immobiliers sur mesure, nos experts pourront vous accompagner et vous guider vers la structure juridique la plus adaptée à votre situation et ainsi maximiser le rendement de votre investissement immobilier !

L’investissement clé en main en quelques mots

Alors que certains investisseurs se réjouissent à l’idée de rénover eux-mêmes une propriété, ceux qui ont un mode de vie actif ou qui n’ont pas de compétences en matière de rénovation peuvent préférer une propriété clé en main qui ne nécessite aucun travail. Voyons de plus près le concept de l’investissement locatif clé en main dans les lignes qui suivent.

Qu’est-ce qu’un bien clé en main ?

Une propriété clé en main est une maison ou un appartement entièrement rénové qu’un investisseur peut acheter et louer immédiatement. En acquérant un bien immobilier qui ne nécessite que peu ou pas de remise en état, l’intention est de générer rapidement des revenus en louant le bien le plus rapidement possible. Cette approche d’investissement est particulièrement attrayante pour les personnes qui souhaitent s’exposer au marché de l’immobilier, mais qui n’ont pas le temps, la capacité ou l’intérêt de rénover une maison ou de s’occuper des questions d’entretien. Dans la plupart des cas, l’investisseur engage une société distincte pour gérer la propriété. Parfois, il y a déjà un locataire dans la propriété lorsqu’elle change de mains, ce qui simplifie encore plus les choses pour l’investisseur.

Comment fonctionne l’investissement clé en main ?

L’achat d’une propriété clé en main doit permettre au nouvel acheteur de la mettre immédiatement à la disposition des locataires. Sur les marchés où l’immobilier est particulièrement cher, comme à Paris, les investisseurs cherchent souvent à créer des flux de revenus en achetant des biens locatifs dans des régions où l’immobilier est moins cher. Ils engagent des gestionnaires de biens pour s’occuper des locations à leur place, ce qui leur permet de ne faire que percevoir des bénéfices à distance. Plus le délai de location de la propriété est court, plus le nouvel acheteur peut commencer à voir un retour sur son investissement rapidement. Cliquez sur le lien suivant pour obtenir plus d’informations sur l’investissement clé en main.